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9월 이후 중대형평형 청약자들이 알아야 할 채권입찰제
1. 채권입찰제가 무엇일까요?
채권입찰제를 알기 위해서는 우선 채권의 개념부터 파악해야 합니다.
우리가 흔히 말하는 채권이란 국민채권으로 통상 줄여서 국채라고 합니다.
채권의 종류는 부동산등기나 각종 인.허가 시에 매입하는 1종 채권과, 아파트청약 시 매입하는 2종 채권으로 구분하게 되는데 채권입찰제에서 매입하는 채권은 2종 채권입니다. (물론 3종 채권도 있는데 언급은 안하겠습니다)
채권입찰제와 분양가상한제는 항상 연관성이 있습니다.
중대형평형에 채권입찰제를 적용하는 이유는 건설사에서 토지소유자(토지공사 등)로부터 아파트부지를 감정가이하의 싼 가격에 낙찰 받는 조건으로 아파트 분양시 분양가를 일정수준이상 높게 책정할 수 없게 되는데 이런 제도를 분양가상한제라 합니다.
쉽게 말씀드려서, “토지를 싸게 매입했으니 소비자에게도 싸게 팔아라“ 라고 지자체에서 건설사에게 분양가에 대한 가이드라인을 제시해 준겁니다. 그러나, 분양가상한제를 시행하게 되면 당첨자는 주변 아파트값 시세 대비 막대한 차익이 예상되어 청약과열과 더불어 가수요, 즉 투기세력이 판을 치겠지요…
이런 부작용을 방지하기 위해 정부에서 아파트청약 시 청약자로 하여금 채권을 의무적으로 구입하게 하여, 분양가상한제에 따른 시세차익을 정부에서 환수해 가며, 채권입찰 시 가장 높은 매입금액을 써낸 순서로 당첨자를 선정하게 됩니다.
이런 제도를 채권입찰제라 합니다.
2. 2007년 9월1일 이후 채권입찰제로 청약하는 아파트는?
민영주택 전용면적 25.7평 이상(중대형평형)의 모든 아파트가 해당이 됩니다.
따라서 민영주택 중대형평형에 청약하여 당첨자로 선정되기 위해서는 반드시 채권을 매입해야 합니다.
청약가점제가 시행되어 민영주택 25.7평 이상의 경우 당첨자 선정방식은
1차적으로 채권입찰제를 적용해서 채권매입액을 가장 높게 써낸 순서로 당첨자를 선정하게 되는데, 인기지역의 경우에는 대부분 최고액을 써 내어 동점자가 다수 발생하기 때문에 이 후로 동점자 발생시 가점제(50%)나 추첨제(50%)를 통해 당첨자를 선정합니다… 따라서 채권입찰제는 청약시 아주 중요한 부분으로 개념파악이 필수입니다.
3. 채권구입액은 대략 얼마일까?
채권입찰제 적용아파트의 시세는 보통 주변시세의 80%선에서 결정됩니다.
예를 들어 40평의 주변아파트 시세가 5억인 경우, 채권입찰제 아파트의 향후 시세를 4억으로 봅니다… 별로 말은 안 됩니다만…
그러나, 채권입찰제를 적용하는 아파트는 필연적으로 분양가상한제가 적용되어 주변시세보다 상당히 저렴한 가격으로 분양하게 되는데… 향후 시세가 4억으로 예상하는 아파트를 건설사에서 3억5천(지자체에서 분양가 가이드라인 제시)에 분양할 경우 5천만원의 시세차익이 발생하게 되고, 시세차익 5천만원을 채권발행을 통해 환수하게 됩니다. 따라서, 채권구입액 상한선을 1억4천3백만원으로 하고, 적정 채권할인율(65%)을 적용한 가격에 정부에서 재 매입하게 됩니다.
따라서, 차익 5천만원을 환수하기 위해 청약자들은 1억4천3백만원 채권을 구입하게 되는군요….
청약1순위이면서, 채권구입액을 1억4천3백만원(최고액)에 써내면.. 아파트 당첨자로 선정됩니다…
그러나, 청약인기지역은 상당수가 최고액을 써내어 동점처리 되므로, 동점자가 발생될 경우 가점제50%와 추첨제50%로 나뉘어 아파트 당첨자를 선정하게 됨.
채권구입액은 항상 주변 아파트시세와 연동하기 때문에 추정만 될 뿐 정확한 매입금액은 분양당시에 알 수 있습니다.
4. 채권매입 후 되 팔수 있는가?
보통 만기가 10년에 1억4천3백만원의 채권을 매입할 경우, 10년후 이자 없이 원금그대로 돌려 받습니다.
하지만, 분양초기에 자금부담이 있는 분들은, 팔아서 중도금상환등을 해야 하므로 바로 되 팔경우, 채권할인율을 적용해서 손해를 보고 팔 수 있습니다.
5. 채권을 중도에 팔 경우 받을 수 있는 금액은 ?
채권매입액(채권구입상한액) : 1억4천3백만원
– 채권 즉시 매도액 : 92,950,000원 -> 143,000,000원 × 65%(채권할인율)
☞ 채권할인율(65%) : 채권할인율이 높은수록 손실이 적게 발생, 손실율은 35%가 됩니다.
(채권할인율은 정부가 고시하며, 시중금리에 따라 변동함)
채권 손실액 : 5천만원 -> 정부에서 환수(주변 시세의 20%)
즉, 1억4천3백만원에 채권 구입해서 92,950,000원에 매도하므로, 5천만원 손실발생